2018年中国上市房企负债率80% 高于英美日本

原题:住宅企业资产负债率的合理水平是多少?行业比较与国际视角

资料来源:房地产观察

首席房地产研究员:

研究员:于南洪

住宅企业稳定运行,金融体系和实体经济稳定健康运行的重要基石作用。为了衡量企业财务的健康和可持续性,市场上最受关注的指标是资产负债率。那么,是什么因素决定了住宅企业的资产负债率呢?住宅企业的合理资产负债率是多少?

通过与其他行业和发达经济体的比较,观察a股上市住宅企业的资产负债率水平,并结合行业发展阶段、公司业务构成、会计准则等因素,探讨资产负债率的决定因素和合理水平。

,房地产企业资产负债率的四个主要决定因素

1,行业发展阶段

与住房存量阶段相比,房地产行业在重大建设阶段资产较重,负债率较高。房地产开发建设周期长,征地建设占用大量资金,导致大量资金长期沉淀。因此,它自然是一个资本密集型行业,这决定了该行业在大规模建设阶段资产较重,负债较高。过去二十年的快速城市化和快速经济增长释放了居民巨大的住房需求。中国房地产业已经进入大建设阶段。从1998年到2018年,住房建筑面积从5.1亿平方米增加到82.2亿平方米,年均增长14.9%。房地产开发投资从3614亿元增加到12.0万亿平方米,年均增长19.2%,约占城市固定资产投资的20%。因此,房地产行业的负债率相对较高。2018年,a股的整体资产负债率为84%。前五位的行业是银行业92%,非银行金融84%,房地产80%,建筑装饰76%,公用事业65%,所有这些都是重资产行业。

2。住宅企业服务的构成

发达经济体的住宅企业服务模式更加多样化,融资需求更少,负债率更低。首先,有许多非开发业务。例如,中国香港房地产企业采用房地产开发和自持租赁的混合经营方式。2018年前10名房地产企业的房地产投资收益平均占比高达47%,租赁业务利润率高,现金流充裕,资金内生能力强。二是提供轻资产住宅建设业务,如日本领先的房地产公司住友房地产(Sumitomo Real Estate),2018年住宅建设占其收入的22%。轻资产业务有助于减少资本占用和提高资本周转率。第三是通过选择以低成本控制土地。例如,2017年美国三大住宅企业控制的土地平均占总土地储备的35%,这也有助于减少资本占用。

在房地产行业处于大规模建设阶段的背景下,内地房地产企业仍然主要从事房地产开发和销售,因此房地产企业的资产负债率较高。2018年,日本上市住宅企业的整体资产负债率为68%,美国为57%,英国为38%,中国四大住宅企业香港仅为32%,明显低于a股上市住宅企业。

3。信用创造模式

中国主要依靠间接融资,而发达经济体主要依靠直接融资,股权融资比例较高。2017年,美国、英国和日本的直接融资比例分别达到79%、67%和57%,其中股权融资比例分别达到66%、60%和51%,而中国分别仅为37%和28%。

在间接融资占主导地位的环境中,土地抵押在整个社会的信贷创造中起着关键作用。信贷周期与金融扩张

我国企业财务会计的谨慎性原则和权责发生制原则导致了住房企业的实际高负债率。(1)中国会计准则要求,在企业向客户转让货物之前,如果客户已经支付了合同价款或企业已经获得无条件收取合同价款的权利,则应贷记合同负债账户(旧准则下的预付账户)。由于房地产公司只能在交付完成和风险完全转移给购房者后才确认收入,所以在交付前很长一段时间内,预付房价被列为负债。(2)内地商品房销售主要以预售为主,这是配合大规模建设阶段行业资金需求的一项重大改革红利。内地的预售制度是向香港学习的。它成立于1994年。自2000年以来,抵押贷款和预售资金一直是房地产开发企业最大的资金来源,比例保持在40%左右。2018年,85%的商品房销售处于中期。在住房短缺的时代,预售制度在提高住房供应效率方面发挥着重要作用。

房地产行业是所有行业中预付款最高的行业。2018年,a股住房企业预付账款占总负债的32%,在28个行业中排名第一,明显高于餐饮行业的22.4%,通信行业的15.2%,建筑装饰行业的15.1%。衡量住房企业债务状况最常用的指标是资产负债率,但也应考虑预付款的影响。目前,我国仍处于以开发和销售为主体的大规模建设阶段,房地产企业资产沉重,股权融资渠道有限,这决定了债务管理仍然是房地产行业的主要模式。2018年,银行业、非银行金融业、建筑装饰行业和公用事业领域a股上市公司的平均资产负债率为79%,而房地产行业的平均资产负债率为80%,基本持平。与此同时,房地产行业的绝大多数预付费账户都将结转收入。房地产企业可以按期完成建设并交付商品房。商品房预售所需的货币资金明显低于预售账户的账面金额。因此,应全面调查扣除预付账款后的资产负债率。

2。我们不能依赖任何资产负债率指标作为衡量房地产企业债务合理水平的绝对标准,该指标的变化比绝对水平更具有警示作用。一方面,任何指标本身都有一定的缺陷,资产负债率没有考虑预售制度的行业特点;资产负债率不考虑扣除预收账款后的支付方式与收入确认标准的差异;净负债比率没有区分计息负债的期限结构,也没有反映债务的期限风险。因此,应结合现金比率、流动比率等流动性指标,对住宅企业的偿债能力进行综合评价。另一方面,无论该指标是否处于合理水平,如果出现较大的负面变化,很可能是住宅企业风险的预警信号,表明公司经营存在重大问题。另外,资产负债率等指标必须经过会计师审计后才能发布,滞后时间为3-4个月,不能实时反映企业当前的经营状况和风险变化。

风险提示:上市与非上市住宅企业财务状况的差异

1住宅企业资产负债率的决定因素

1.2.1发达经济体住宅企业服务的多元化

1.2住宅企业服务的构成

1.2.1发达经济体住宅企业服务的多元化

1.2.2在房地产行业大规模建设的背景下,内地住宅企业服务仍以房地产开发和销售为主。因此,资产负债率较高

1.3.1中国主要依靠间接融资,而

过去20年的快速城市化和经济增长释放了居民巨大的住房需求,中国房地产业进入了大建设阶段。从1998年到2018年,中国住房建筑面积从5.1亿平方米增加到82.2亿平方米,年均增长率为14.9%。房地产开发投资从3614亿元增加到12.0万亿元,年均增长19.2%。城镇固定资产投资比重保持在20%左右,是支持固定资产投资的重要组成部分。

与住房存量阶段相比,房地产行业在主要建设阶段资产较重,负债率较高。房地产开发建设周期长,征地建设占用大量资金,导致大量资金长期沉淀。因此,它自然是一个资本密集型行业,这决定了房地产行业在大规模建设阶段资产较重,负债较高。2018年,a股上市公司整体资产负债率为84%。根据沈湾的行业分类标准,排名前五位的行业分别是银行业92%、非银行金融84%、房地产80%、建筑装饰76%、公用事业65%,排名最低的是餐饮,仅占34%。

1.2住宅企业服务组合

1.2.1发达经济体的住宅企业服务模式更加多样化

首先,住宅企业拥有较高比例的非开发性业务,如中国香港住宅企业。香港的房地产企业采用房地产开发和自住租赁的混合经营方式。2018年前10名房地产企业的房地产投资收入平均占比高达47%。租赁业务的高利润率和充裕稳定的现金流,使住宅企业具有较强的内生资本能力。

其次,开发型住宅企业也提供轻资产住宅建设服务,如日本住宅企业。以日本领先的房地产公司之一住友房地产为例。住友的房地产业务包括房地产租赁、房地产开发和销售、住宅定制建设、房地产经纪等。2018年,住宅建设占住友集团房地产收入的22%。轻资产业务有助于住房企业减少资金占用,提高资金周转效率。

第三,开发型住宅企业通过期权获得土地,如美国住宅企业。美国住宅开发商通过与土地所有者签订期权合同,获得了未来以固定价格购买土地的权利。期权费通常为土地价格的10%-20%,期限通常为8年左右。2017年,美国三大住宅公司霍尔登、帕尔迪和勒纳分别控制的土地占期权土地储备总额的49.7%、36.9%和18.0%,土地安全系数分别高达5.4、6.7和6.1。土地选择不仅保证了充足的土地储备,还防止了住房企业将过多的资金存入土地储备,从而降低了住房企业的融资需求。

1.2.2在房地产行业处于大规模建设阶段的背景下,房地产开发和销售仍然是内地住宅企业的主营业务,因此资产负债率较高。

房地产开发和销售仍是内地房地产企业的主营业务,负债率相对较高。例如,2018年,内地三大房企的商品房平均销售收入占其总收入的97%。相比之下,发达经济体的多元化住房企业的融资需求和负债率都很低,远远低于a股上市住房企业。

2018年日本上市房地产公司的整体资产负债率为68%,在11个行业中排名第四,仅次于金融业的94%,公用事业的75%,电信服务业的69%。

2018年美国上市住宅企业的整体资产负债率为57%,在11个行业中排名第9,仅高于材料行业的54%和能源行业的52%。其中,房地产管理与开发行业和股权房地产投资信托的整体资产负债率为6

我国以间接融资为主,而发达经济体以直接融资为主,股权融资比例较高。衡量各国金融体系结构最常用的方法是宏观方法,它使用世界银行和国际清算银行公布的股票市场价值、银行贷款和债券股票数据。直接融资比例的计算公式为(境内上市公司股票市值、非金融企业债券)/(境内上市公司股票市值、非金融企业债券银行、民营非金融部门信贷),股权融资比例的计算公式为(境内上市公司股票市值)/(境内上市公司股票市值、非金融企业债券银行、民营非金融部门信贷)。2017年,美国、英国和日本的直接融资比例分别达到79%、67%和57%,其中股权融资比例分别达到66%、60%和51%,而中国分别仅为37%和28%。

1.3.2在间接融资占主导地位的环境下,住宅企业的债务管理对整个社会的信用创造起着关键作用。

在间接融资占主导地位的环境中,土地抵押在整个社会的信贷创造中起着关键作用。金融体系的信贷周期和扩张需要充足的抵押品,而住房企业拥有大量高质量、低信用风险的抵押品,这不仅满足了金融机构和居民的合理投资回报,也保证了投资的安全性,是金融机构首选的投资方向。2017年,国内房地产行业不良贷款率仅为1.1%,远低于18个行业1.8%的平均水平。不良贷款率最高的批发零售、农业、林业、畜牧渔业和制造业三个行业分别达到4.7%、4.4%和4.2%。一方面,绝大多数住房企业使用房地产项目作为抵押品来吸收社会资金,无论它们是预付账户还是有息负债。另一方面,住房企业通过招标、拍卖、征地、建设等支出环节向地方政府、上下游企业和其他经济实体转移资金,促进了全社会的信贷扩张。

1.4会计准则

1.4.1中国企业财务会计的谨慎性原则和权责发生制原则导致住房企业的实际高负债率

中国会计准则要求,如果客户已经支付了合同对价或企业在企业向客户转让货物之前已经获得了无条件收取合同对价的权利,则应贷记合同负债账户(旧准则下的预收账户)。由于房地产公司只能在交付完成和风险完全转移给购房者后才确认收入,所以在交付前很长一段时间内,预付房价被列为负债。

内地商品房销售主要以预售为主,这是配合大规模建设阶段行业资金需求的一项重大改革红利。内地预售制度在香港研究并于1994年正式确立。1954年,霍英东率先在香港推出“卖楼花”的商业策略。1956年,香港政府颁布《预售楼花同意书》建立预售制度。1983年,深圳向香港学习,率先引入预售制度,并通过《深圳经济特区商品房质量管理规定》进行规范。1994年,中国颁布《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》,正式建立商品房预售制度,并于2001年和2004年两次修订《城市商品房预售管理办法》,详细规定了处罚措施和网上签约流程。自2000年以来,按揭贷款和预售资金一直是房地产开发企业最大的资金来源,在2018年商品房销售总额中所占比例分别为40%和85%。从本质上讲,商品房预售制度已经成为住房企业的重要资金来源。它有助于企业合理利用杠杆,加快项目开发进度,提高资金使用效率。在住房短缺的时代,它在提高住房供应效率方面发挥着重要作用。

1.4.2房地产行业所有行业中最高的预付款

预售速度更快

衡量住房企业债务状况最常用的指标是资产负债率,但也应考虑预付款的影响。目前,我国仍处于以开发和销售为主体的大规模建设阶段,房地产企业资产沉重,股权融资渠道有限,这决定了债务管理仍然是房地产行业的主要模式。2018年,银行业、非银行金融、建筑装饰和公用事业领域a股上市公司的平均资产负债率为79%,而房地产行业的平均资产负债率为80%,两者基本持平。与此同时,房地产行业的绝大多数预付费账户都将结转收入。房地产企业可以按期完成建设并交付商品房。商品房预售所需的货币资金明显低于预售账户的账面金额。因此,应全面调查扣除预付账款后的资产负债率。

2.2我们不能依赖任何资产负债率指数作为衡量住宅企业债务合理水平的绝对标准。指数的变化比绝对水平更具警示性。

一方面,任何指数本身都有一定的缺陷。例如,资产负债率没有考虑预售制度主导的行业特点,净负债比率没有区分计息负债的期限结构,也没有反映负债的期限风险。因此,应结合流动性等指标对住房企业的现金比率、流动比率等偿债能力进行综合评价。其中,现金比率高于0.1是一个合理的水平。由于住房企业的流动负债一般高于计息负债,融资成本通常为5-10%,高于0.1的现金比率基本上可以完全覆盖短期利息支付压力。流动性比率大于1是一个合理的水平。由于成熟的价值评估体系、活跃的市场交易和高可变现价值的开发性房地产项目,房地产企业在面临严重债务或资金压力的情况下,可以通过出让土地储备项目筹集资金。因此,流动资产是房地产企业应对风险的最后一道关键屏障。

另一方面,无论该指标是否处于合理水平,如果出现较大的负面变化,很可能是住宅企业风险的预警信号,表明公司经营存在重大问题。详情请参考报告《如何识别房企风险?透析房企财务指标背后的秘密》。

此外,资产负债率等指标必须经过会计师审计后才能发布,滞后时间为3-4个月,不能实时反映企业当前的经营状况和风险变化。