长租公寓公司接连“出事”亏损不断的蛋壳靠IPO救命?

蛋壳公寓在争议中出售得更快”“蛋壳公寓是否出售与我无关,但有一点是肯定的。我认识的同事和朋友们,将来我一定会告诉他们不要通过蛋壳公寓租房子。我的个人经历是一部血与泪的历史。我住的房子感觉很有品味。许多人在网上报告了类似的情况,但没有一个相关的监管机构进行过环境评估测试或给消费者一个解释。这是最糟糕的,也没有。”一位来自北京的刘小姐说。

这位刘小姐毕业于一所外国大学,后来去了北京。她选择通过蛋壳公寓租房子,但不久她就能忍受这种难闻的气味,所以她只能通过其他中介找到一套共用公寓。

尤其是在像北京这样的大城市,蛋壳公司的声誉似乎与其扩张速度完全不相称。一般来说,在一个企业上市之前,经过几年的准备,它会有很好的口碑和声誉,但蛋壳绝对属于一个外来物种。

蛋壳公寓成立于2015年初。这是一个数据驱动的资产管理和住宅服务平台。产品形式包括共用公寓、整体公寓等。

已经在北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆和xi安工作了四年多。

蛋壳公寓从第一天起就备受争议。这些问题主要集中在严重的室内污染、欺诈性消费和从租赁到被动贷款的转变。这些问题似乎对蛋壳接触没有任何影响。

它背后的财团是强大的。在资本的驱动下,蛋壳公寓忽视了建立良好的市场秩序和确保消费者健康,而没有加快上市进程。

此前,蛋壳公寓已宣布完成娱乐资本投资1亿多元人民币的甲轮融资和中国文化产业投资基金与高蓉资本共同投资1亿美元的乙轮融资。

今年3月,蛋壳公寓宣布完成由泰格全球基金和蚂蚁金融服务集团牵头的联合投资。春华资本在第三轮融资中跟进投资5亿美元。管委会资本、高蓉资本、快乐资本等老股东继续跟进投资。投资后,估值超过20亿美元。

东部时间2019年10月28日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会提交其F-1招股说明书,进行首次公开发行。

高收入和高负债

招股说明书披露,从蛋壳公寓筹集的资金将用于进一步扩大业务规模、增强技术实力和一般营运资本用途。

为什么首次公开募股持续了一个多月,而花旗集团、瑞士信贷和摩根大通作为首次公开募股的承销商?蛋壳公寓目前还没有成功上市。我们不妨从招股说明书中分析一两件事。

蛋壳公寓的收入主要来自客户的租金和服务费(搬家、金融、保险等)。)。财务数据显示,蛋壳公寓在2017年和2018年分别盈利6.57亿元和26.75亿元。2019年前三个季度,其收入为50亿英镑,比2018年增长198.8%。

但是高收入背后有巨大的损失。2017年和2018年,蛋壳公寓的净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元。截至2019年9月,蛋壳公寓亏损25.16亿元,同比增长209.85%。

在不到三年的时间里,蛋壳公寓累计净亏损超过40亿元,而且亏损越大。蛋壳公寓表示,公司整体尚未盈利,主要是由于过去两年持续高速增长,大量资源投入新城市和公寓的开发。

根据蛋壳公寓的说法,规模扩大后入住率应该会同时提高,但事实上,与入住率的提高相比,公寓的数量并不乐观。

2018年蛋壳公寓入住率为77%,比去年同期下降9个百分点。2019年前三个季度的入住率为87%,比去年同期上升了4个百分点。

仅从同比增长来看,4%的增长是一个好迹象。然而,蛋壳公寓有一个严重的租金现象

随着蛋壳公寓进入深圳和华北以外的更多城市,出租公寓的月平均收入也有所下降。2018年出租公寓月平均收入为2352元,比去年同期下降4%。2019年前三季度,出租公寓的月平均收入为2155元,同比下降11%。

根据凯瑞的研究数据,长期租赁公寓行业的平均利润水平仅为2%-4%,现金流回报周期至少为6年,这是一个低利润行业。在激烈的赛马圈地之后,到2018年底,蛋壳公寓的资产负债率为83%。到2019年第三季度末,蛋壳公寓的资产负债率将高达100%。

从蛋壳公寓的现状来看,首次公开募股才刚刚开始。一旦上市,其融资规模和强度仍可能增加。然而,随着万科、龙湖等资金雄厚的房地产开发商出租公寓,蛋壳未来的竞争对手可能会变得更加强大,这是蛋壳最大的瓶颈之一。

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